Kiralık aile konutlarında kira sözleşmesine taraf olamayan eşe aile konut şerhinin verdiği haklar bulunmaktadır.
Kiralık aile konutlarında, kira sözleşmesinin feshi bakımından “Aile Konut Şerhi”
TMK md.194’e göre eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konut üzerindeki hakları sınırlayamaz.
O halde kiracı eşin diğer eşin açık rızası olmamasına karşın kira sözleşmesinin feshine ilişkin irade açıklaması hiçbir hukuki sonuç doğurmayacaktır. Kiracı eş, sözleşmenin feshin sağlayabilmek için mutlaka diğer eşin açık rızasını almak zorundadır. Eşler kira sözleşmesini birlikte imzalamış iseler bu durumda eşlerden biri tabii ve sözleşme gereği olarak kira sözleşmesini tek başına feshedemeyecektir.
Kiracı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyecek, yazılı tahliye taahhüdünde bulunamayacaktır.
01.01.2002 tarihinden önce yapılmış kira sözleşmeleri ile ilgili olarak da TMK md.194 uygulanabilecek, diğer eşin açık rızası veya onamı olmadıkça kiracı eş, kira sözleşmesini feshedemeyecek, yazılı tahliye taahhüdünde de bulunamayacaktır. Bu durum Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2005/2547 Esas 2005/7234 Karar sayılı kararında “Bu düzenleme ile Tapu Sicilinde konutun maliki olarak gözüken eşin, hukuki işlem özgürlüğü diğer eşin katılımına onamına bağlanmıştır. Amaç aile konutunun ve bu konutla ilgili kanuni hakları koruma altına almaktır. Bu koruma evlilik birliği devam ettiğine göre 4721 sayılı Kanunun yürürlüğe girişi 01.01.2002´den önceki edinilmiş aile konutları içinde geçerlidir.” şeklinde açıklanmıştır.
Kira sözleşmesinin diğer eşin rızasıyla feshi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi gerekir:
Bir aile konutunun bulunması: Aile konutu yukarda da değindiğimiz üzere, eşlerin birlikte yaşadıkları konutu ifade eder. Yasada açıkça aile konutundan söz edildiğinden, eşlerin kiraladıkları iş yerlerine ilişkin kira sözleşmeleri bu kapsama girmez.
Aile konutuyla ilgili kira sözleşmesinin bulunması: Aile konutu kira sözleşmesiyle kullanılmakta olan konut olmalıdır. Kira sözleşmesinin ne olduğu TBK 299. maddesi vd’na göre tayin edilir. Kamu kurumları tarafından memur ya da işçilere özgülenen lojman, görev ya da hizmet konutları kira sözleşmesi konusu olmadıklarından bu kapsama girmez.
Aile konutu, eşlerden biri tarafından kiralanmış olmalıdır: Eşlerden her ikisi de kira sözleşmesinde kiracı sıfatına sahipse, bir eşin kira sözleşmesini feshetmesi diğerini bağlamayacağından TMK md.194 hükmünün uygulanması gerekmeyecektir. Buna karşılık aile konutu eşlerden bir tarafından kiralanmış olup diğer eş sözleşmede kiracı sıfatına sahip değilse sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince kira sözleşmesini feshetme yetkisi kiracı sıfatına sahip olan eşe aittir. TMK md.194 hükmü burada bu feshin geçerliliğini diğer eşin rızasına bağlamıştır.
Kiracı eşin kira sözleşmesini feshetmek istemesi: TMK md.194 hükmü kiracı olmayan eşi, kiracı eşin kira sözleşmesini feshetmesine karşı korumuştur. Bunun sonucu olarak kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi bu madde hükmüne göre diğer eşin rızasına bağlı değildir. Kiracı olmayan eşin buna karşı koyması mümkün değildir.
Kiracı eş, kira sözleşmesini fesih iradesini noterden resmi yolla ortaya koymak isteyebilir. TMK md.194 hükmü noterlere de hitap eden bir hükümdür. Bunun sonucu olarak noter, fesih ihbarının aile konutuyla ilgili olduğunu biliyorsa (örneğin yazılı kira sözleşmesinde konutun eşler ve çocukların birlikte oturmaları için kiralandığı belli ise) bu ihbarı kabul etmemek, kiracı olmayan eşin de fesih ihbarında yer almasını buna rıza göstermesini temin etmek durumundadır. Ancak noter, kiracının bu konumunu ve ihbarın aile konutuyla ilgili olduğunu bilmiyorsa ya da bildiği halde gerçekleştirmişse bu ihbar geçersizdir. Zira kanun ihbarın yapılmamasından değil kira sözleşmesini feshedememekten bahsetmektedir. Buna göre ihbar yapılmış olsa bile hukuksal sonuç doğurmayacak, sözleşmeyi fesih etkisini göstermeyecektir.
Buradaki fesih sözcüğünü, yazılı tahliye taahhüdünü de içine alacak şekilde geniş anlamak gerekir. Zira kiracı, kiraya verene yazılı tahliye taahhüdünde bulunmakla belirli bir tarihte aile konutunu boşaltmayı kabul etmektedir ki bu durum da fesihle aynı sonucu doğurmaktadır.
Kiracı olmayan eşin açık rızası: Kanun, kiracı eşin sözleşmeyi feshetmesini diğer yani kiracı olmayan eşin rızasına bağlı tutmuştur. Kanun koyucu, kiracı olmayan eşin rızasına o kadar büyük önem vermiştir ki, bunu herhangi bir rıza olarak yeterli görmemiş “açık rıza” olması koşuluna bağlamıştır.
Kiracı olmayan eş sözleşmenin feshine açık rızasını önceden onay vermek suretiyle ortaya koyabilir. Onun bu rızası alınmadan kira sözleşmesi feshedilmişse bu fesih geçersizdir. Kiracı olmayan eş, buna icazet de verebilir.
TMK md.194 hükmü sadece kiracı eşe değil kiraya verene de hitap eden bir hükümdür. Bu nedenle kiraya veren, kiracı eşin tek başına yaptığı feshin hüküm ve sonuç doğurmadığını ve bu feshe dayalı olarak kiracı olmayan eşi tahliye edemeyeceğini bilmek durumundadır.
Kiracı eşin kira sözleşmesini fesih yetkisinin diğer eşin açık rızasına tabi tutulmasının sebebi evlilik birliğinin ve diğer eşin yararlarının korunması amacına yöneliktir. Kiracı eş haklı bir sebeple kira sözleşmesini feshetmek istediği halde kiracı olmayan eş buna rıza göstermiyorsa burada TMK md. 2 anlamında dürüstlük kuralına aykırı bir davranış söz konusu olur. TMK md.194/2 hükmü hak sahibi eşin bu tür davranışlarını önlemiştir. Bu fıkra hükmüne göre; rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş hakimin müdahalesini isteyebilir.
Örneğin kiracı eş, kira sözleşmesini konutun sağlık koşullarının uygun olmaması, işyerine uzak olması, pahalı olması, kiraya veren tarafından devamlı rahatsız edilmesi gibi nedenlerle feshetmek istiyorsa, kiracı olmayan eşin sözleşmenin feshine karşı çıkması dürüstlük kuralıyla bağdaştırılamaz.
Fesih için diğer eşin rızasını alamayan kiracı eşin fesih istemi haklı bulunduğunda, Hakim kendisine bu yetkiyi verecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mahkemenin vereceği kararın sözleşmenin feshine ilişkin olmamasıdır. Diğer eşin rızasına bağlı hukuki işlemlerde rızayı sağlayamayan eşin istemini haklı bulan mahkemenin kararı hiçbir zaman yapılması gereken hukuksal işlemin yapılmasına yönelik değildir. Mahkeme hukuksal işlemin yapılmış sayılmasına ya da yapılmasına değil istem sahibi olan eşe bu işlemi yapma yetkisini verecektir.
Kiracı olmayan eşin, tek taraflı beyanla sözleşmeye taraf olması
TMK md.194/4’e göre aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Bu hüküm aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanması halinde diğer eşe bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olma imkanını vermiştir. Bu durumda ilk sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelecek ve diğer eşle birlikte kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacaklarını sözleşmenin bildirimle tarafı olan diğer eşten de müteselsilen talep edebilecektir. Söz konusu bildirimin geçerliliği herhangi bir şekle tabi tutulmadığına göre her türlü vasıtayla yapılabilir. Bildirim varması gerekli bir irade açıklamasıdır ve ancak kiraya verene herhangi bir yolla ulaştığı anda hüküm doğurur. İspat kolaylığı bakımdan bildirimin yazılı biçimde yapılmasında yarar vardır.
Buradaki müteselsil sorumluk, madde içerisinden de anlaşıldığı üzere kanundan kaynaklanmaktadır.
Kiralık konuta kiracı olmayan eşin taraf haline gelmesi ve konutu kullanmaya devam etmesi paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde ayrıca özel olarak ve farklı bir şekilde düzenlenmiştir. TMK md.254/4’e göre eşler konutta kira ile oturuyorlarsa hakim gerektiğinde konutta kiracı sıfatını taşımayan eşin kalmasına karar verebilir. Bu durumda kiraya verenin sözleşmeden doğan haklarını güvence altına almak için gerekli düzenleme yapılmasına iptal veya boşanma kararıyla birlikte re’sen karar verilir. Burada TMK md.194’ten farklı olarak kiracı olmayan eşin sözleşmeye taraf olması kendisinin tek taraflı bir irade açıklamasıyla değil mahkeme kararıyla doğar ve sadece evliliğin boşanma veya iptal ile bitmesi halinde uygulanır. Ayrıca burada TMK md.194’te olduğu gibi müteselsil sorumluluktan söz edilmemiştir.
Av. Afet Gülen Büberci
